不动产纠纷管辖知多少？

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　　因房屋或土地发生的纠纷，如欲通过法院解决，需首先达到立案条件。而能否成功立案的关键，在于确定适格的管辖法院。因房屋或土地属于不动产，民事诉讼法规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，故大多数人认为，涉房屋、土地的纠纷案件，应由不动产所在地人民法院专属管辖。但仔细分析，该观点有些片面。不动产纠纷包括哪些?是否仅指物权纠纷?有无特殊情形?涉不动产的合同纠纷如何确定管辖法院?这些都是需要明确的。本文通过分析《民事诉讼法》及其司法解释，梳理了不动产相关纠纷管辖原则及例外，以资参考。

　　一、不动产相关纠纷管辖原则

　　根据民事诉讼法及其司法解释相关规定，涉不动产的物权纠纷和合同纠纷，应分别依据相关规定，确定管辖法院。

　　1.涉不动产的物权纠纷

　　就涉不动产的物权纠纷而言，因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，适用民事诉讼法第33条有关专属管辖的规定，由不动产所在地人民法院管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　2.涉不动产的合同纠纷

　　就涉不动产的合同纠纷而言，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。双方约定了合同履行地的，由合同履行地法院管辖;未约定合同履行地或约定不明，交付不动产的，不动产所在地为合同履行地，由不动产所在地法院管辖。

　　二、不动产相关纠纷管辖例外

　　涉不动产的如下合同纠纷，按照涉不动产的物权纠纷确定管辖：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，由不动产所在地法院管辖。

　　三、以案说法

　　1.案情介绍

　　李某与A公司于2013年4月6日签订了《商品房买卖合同》。在履行合同过程中，发生争议，A公司将李某诉至法院，主张解除合同，并要求李某向A公司支付违约金。在诉讼过程中，李某提出了管辖权异议。一审美兰区法院经审理，作出其有管辖权的裁定。

　　李某认为，本案并不涉及房屋所有权、使用权、占有及相邻关系等问题，故本案属于涉及不动产的合同纠纷，而非不动产纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”李某经常居住地为浙江省杭州市西湖区，合同履行地为李某支付房款义务地，即浙江省杭州市，故浙江省杭州市西湖区人民法院对本案依法享有管辖权，美兰区法院对本案没有管辖权。

　　二审法院经审查认为：本案虽系李某与A公司在履行双方签订的《商品房买卖合同》过程中产生的纠纷，但该《商品房买卖合同》标的物为位于海口市美兰区房屋，属于不动产，A公司的诉讼请求是要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求李某支付违约金，其处理结果与该不动产有关，故本案系因不动产纠纷提起的诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;......”之规定，本案不动产所在地为海口市美兰区，属美兰区法院辖区，美兰区法院对本案依法享有管辖权。对于李某提出的本案并不涉及房屋所有权、使用权、占有及相邻关系等问题，属于涉及不动产的合同纠纷，而非不动产纠纷，应由被告所在地或合同履行地法院管辖的主张，二审法院认为，房屋买卖合同纠纷虽然属合同纠纷，但该合同标的物系房屋，属于不动产，且涉不动产纠纷并不限于不动产所有权、使用权、占有及相邻关系纠纷，该案属因不动产纠纷而提起的诉讼，应由不动产所在地法院管辖，故二审法院对李某关于本案应由被告所在地或合同履行地法院管辖的主张不予支持。

　　2.律师点评

　　本案发生在《民事诉讼法司法解释》(以下简称《司法解释》)生效前，二审法院将因《房屋买卖合同》产生的纠纷视为《民事诉讼法》第33条规定的不动产纠纷，裁定由不动产所在地人民法院管辖。其理由是，合同标的系房屋，属于不动产，且涉不动产纠纷并不限于不动产所有权、使用权、占有及相邻关系纠纷，该案属因不动产纠纷而提起的诉讼，应由不动产所在地法院管辖。二审法院在当时作出该裁定，是有一定道理的。但《司法解释》生效后，该裁定则存在一定问题。根据《司法解释》第28条规定，民事诉讼法第33条第1项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。据此，仅有与不动产有关的物权纠纷可以适用《民事诉讼法》第33条，与不动产有关的合同纠纷不能适用该条，即上述法院不能依据《民事诉讼法》第33条作出管辖权相关裁定。那么在《司法解释》生效后，该如何确定与不动产有关的合同纠纷的管辖法院呢?《民事诉讼法》第23条、《司法解释》第28条和第18条给出了答案，即，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖;因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。

　　以上即为本所律师对不动产纠纷管辖权问题的研究与思考，在此作出总结，与各位读者分享，以期一定程度上帮助各位读者解决立案过程中产生的管辖问题，提高诉讼效率。

　　法条链接：

　　1.民事诉讼法(2012修正)

　　第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

　　第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

　　(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;

　　…………

　　2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 (2015年2月4日施行)

　　第十八条：合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

　　合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

　　合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

　　第二十八条：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　作者：兰台律师事务所 杨琴