公房买卖的法律风险有哪些？

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　　一、什么是公房?

　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

　　二、公产房的性质是什么样的?

　　公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

　　按照产权人的不同又分为三种：

　　第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

　　第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

　　第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

　　三、公房继承问题

　　关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一。公产房的这种特殊形态，是中国社会所特有的一种事物。公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

　　从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

　　按照中国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

　　当然随着中国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合中国现实的社会实际。

　　实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

　　从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

　　四、离婚时公产房的分割问题

　　1、对于夫妻离婚对于房产的分割问题，依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产，双方均是可以主张承租权的：

　　⑴婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;

　　⑵婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;

　　⑶一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;

　　⑷婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

　　⑸婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

　　⑹夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

　　⑺一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;

　　⑻双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;

　　⑼应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”

　　2、对于夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

　　⑴照顾抚养子女的一方;

　　⑵男女双方在同等条件下，照顾女方;

　　⑶照顾残疾或生活困难的一方;

　　⑷照顾无过错一方。

　　五、买卖公房需要注意哪些问题?

　　随着房地产市场的日趋火爆，房价持续高涨，由于已购公房具有不同于一般商品房的复杂权益关系，由其产生的纠纷也层出不穷，所以提醒涉及已购公房的利益群体要注意以下方面：

　　1、承租人要由共同居住人共同商定。

　　2、查看产权所有人的身份证件。

　　3、核实房产面积。

　　4、买方提供的房屋产权证是否属实。

　　5、房产是否设定抵押。

　　6、房款分配时，按照实际成交价进行折价补偿。

　　7、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意，在签订房产合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　8、该房屋有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房产权利。

　　9、该房产是否已租赁?如果已租赁，需售房者提供房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

　　10、夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

　　11、购买已购公房，应先了解对方是以什么价格从单位购买公房的?土地出让金是否已经缴纳?如对方是以成本价从其单位购买房屋，且未缴纳土地出让金，那你在购买他的房屋时则需另外缴纳土地出让金;如对方是以市场价从其单位购买的房屋，那你就不需要再另外缴纳土地出让金了。

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