开发商逾期办理房产证的违约责任与风险

 

　　【案情分析】

　　2010年9月1日，张某与某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的位于安徽省某区6幢204室房屋。该《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的实际延期的同期银行贷款利率向买受人支付违约金;3、…。2011年8月5日，张某向物业公司支付了物业费，并对案涉房屋进行了验收，领取了钥匙。同日，某房地产公司向张某出具了购房款发票一张，票面金额为476292元。2012年9月28日，某房地产公司申请办理安徽省某区6幢、7幢、13幢、14幢房屋商品房初始登记，其中6幢房地产权属证明书缮证时间为2012年10月12日。2013年11月26日，张某办理了案涉房屋的房产登记。

　　另查明，中国人民银行公布一年期年贷款利率为：2011年7月7日至2012年6月7日为6.56%;2012年6月8日至2012年7月5日为6.31%;2012年7月6日至2012年10月12日为6%。

　　2013年12月26日，张某提起诉讼，请求判令：某房地产公司支付逾期办理房屋产权证违约金67859.21元(按中国人民银行一年期贷款利率6.65%计算);……。

　　【法院判决】

　　被告某房地产公司于判决生效之日起十日内支付原告张某逾期办理产权证的违约金31122.09元;……。

　　【争议焦点】

　　案涉房屋逾期办证违约金截止时间应如何确定?

　　【法律分析】

　　我国实行房屋产权登记制度，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续。按照《商品房买卖合同》第十五条的规定，某房地产公司应在商品房交付使用后60日内将办理产权登记需由某房地产公司提供的资料报该市房地产管理局备案。依据查明的事实，张某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行合同义务。2011年8月5日，张某与某房地产公司就案涉房屋办理了交付手续，某房地产公司于2012年9月28日为案涉房屋申请办理初始登记，案涉房屋所在的6幢缮证时间截止2012年10月12日，张某于2013年11月26日办理了产权登记。依据张某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后60日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报该市房地产管理局备案，如因出卖人的责任致使买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担逾期办证的违约责任。某房地产公司未在房屋交付使用后60日内向房管局提交备案资料，应承担逾期办证的违约责任，因其后某房地产公司将资料报该市房管局备案，案争房屋于2012年10月12日完成缮证，至此，某房地产公司即履行了合同约定的协助办证义务，案涉房屋逾期办证违约金的截止时间应当计算至2012年10月11日止。

　　由于某房地产公司的原因导致逾期办理产权登记，应从逾期后次日即2011年10月5日起至2012年10月11日止按已付房价款的实际延期同期银行贷款利率向张某支付违约金。违约金按中国人民银行公布的一年期贷款利率并按日浮动计算，故按年利率6.56%计算的天数应为247天、按年利率6.31%计算的天数应为28天、按年利率6%计算的天数应为98天。综上，某房地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金为31122.09元【(476292元×(6.56%÷365天)×247天+476292元×(6.31%÷365天)×28天+476292元×(6%÷365天)×98天)】。

　　【律师评析】

　　实践中，存在大量开放商逾期办理房产证的情形，依照房屋买卖合同约定，开发商逾期办理房产证应承担相应违约责任。除此之外，开发商还应注意逾期办理房产证可能产生的其他风险。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(“《司法解释》”)第11条规定：对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。该条制定时我国尚未颁布物权法。因此,《司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下，已经不符合现行法律的规定。由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移，房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。

　　因此开发商应注意及时为买受人办理房产证，否则在为买受人办理房屋产权登记之前，房屋损毁、灭失的风险将可能由开发商承担。