有关商铺租赁到期的续约纠纷问题

   9月6日，华润集团旗下的浙江杭州万象城购物中心发生群体纠纷事件。2014年3月25日，杭州万象城所属的华润新鸿基与亚思旗下汎蒂尔芳香養生馆签署了6个月商铺续约协议。商家亚思方面称，华润承诺续约协议期满再继续续约，而在租赁期将满前，华润新鸿基方面在未告知亚思的情况下，已将商铺租给其他机构。华润新鸿基方面表示，亚思长期存在经营业绩较差情况，其续约期也于9月2日到期，华润新鸿基在7月份已多次发律师函通知对方。根据双方签订续租合同显示：若乙方(亚思)未在本合同规定的时限内提出对该商铺续租，则甲方(华润新鸿基)有权携同该商铺未来的任何租赁相关人士在租赁期结束前或提前结束前的6个月内的所有合理时间内，预先通知乙方后视察租赁情况，乙方不得阻挠，但甲方的该等行为不得干扰乙方的正常经营活动。

1、什么是商铺租赁合同。

律师解答：所谓商铺租赁合同，就是出租方将商铺出租给经营者使用，双方所签订的合同。双方围绕商铺使用权所形成的民事租赁关系。投资、承租的客户无需买断商铺产权，只需签订一定时间的租赁合同，并交纳一定的押金作为履约保证;双方一般会在合同中约定承租人在租赁期限内是否允许转租，合同到期如何续租等事宜。

2、亚思方面须于期满前提出书面申请续租该商铺，如果没有在合同规定的时限内提出对该商铺续租的话，会出现什么后果?

律师解答：一般商铺租赁合同会对合同到期续约事宜有特别约定条款，双方应按合同约定履行。在本案中，如果合同中约定了提前续约申请期，亚思应该按合同约定发出提前申请。如果没有发出申请的话，华润新鸿基有权按合同约定，携任何意向租赁人员考察该商铺。

3、在租赁期将满前，华润新鸿基方面在未告知亚思的情况下，能将商铺租给其他机构吗?为什么?

律师解答：因优先承租权是双方在合同中的约定权利，因此首先需要看合同中是否约定亚思在合同到期后享有优先承租权。在本案中，华润承诺续约协议期满再继续续约，即可视为亚思有优先承租权。由于双方在此前合同中约定租赁期延续半年，而又同时约定其有权在租赁期结束或提前结束前的6个月内的时间内携其他意向承租人考察商铺，显然是不合商业交易惯例。因此，在租赁期满前，华润新鸿基在未告知亚思的情况下，如果将商铺租给其他机构，显然违反合同约定，而且也是有失公平的，其理应先向亚思征询续租意向，然后才能根据亚思的回应做出下一步安排。

4、租赁期满后，出租方自主解除租赁协议，租赁商户如何维护自己的权益呢?原租赁人亚思方面有没有优先续租权?

律师解答：租赁期满后，如果承租方希望继续租赁，应向出租方明确提出续租要求。如果合同中对于续租有申请期的约定，承租方应尽可能按合同约定期限向出租方提出申请。结合本案具体情况，从公平角度判断，我个人认为无论合同里是否有优先承租权的条款，由于首期租赁期只有半年，亚思投入装修装饰，肯定是基于更长时间的经营，因此从这个角度来进行分析，无论合同里是否有优先承租权的条款，亚思都应享有优先承租权，才能平衡双方的利益。

5、租赁期满，出租方与承租方任何一方需中止合同的，法律上有没有规定流程?

律师解答：出租期满，承租方是否有优先承租权，看双方在合同里的约定。如果合同有约定，按约定。如果合同没有约定，出租方也应该先发出通知，征询承租方是否续租，或者是明确通知承租方，说明合同期满不再续约，要求承租方作好撤场准备，依合同期限交接商铺。如果出租方没有发出通知，承租方继续使用，出租人没有提出异议的，根据《合同法》第236条的规定，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即出租人有权随时解除合同。

 

   在具体商务谈判和合同纠纷诉讼中，有许多具体情况需要与合同结合起来进行判断。在本案中，亚思如果在租赁期满后仍希望继续承租房屋，首先应该在合同期满前告知华润新鸿基。其次，如果华润新鸿基在没有通知亚思的情况下与第三人签订租赁合同，亚思有权要求按同等租赁条件优先承租。双方如果协商不成，亚思可以向人民法院提起诉讼，要求继续承租。